Гайд для иностранных покупателей

Для переезда в Испанию Вам потребуется: паспорт, виза (если требуется), документы о медицинской страховке, справка об отсутствии судимости, и документы о финансовых средствах. Для граждан ЕС требуется только паспорт. Рекомендуем консультацию с иммиграционным адвокатом для Вашего конкретного случая.

NIE - это идентификационный номер иностранца, необходимый для налоговых целей в Испании. Вы можете получить его в местном офисе Национальной полиции (Policía Nacional) или через испанское консульство в Вашей стране. Обычно это занимает 1-2 недели. NIE необходимо получить перед покупкой недвижимости.

Да, открыть счет в испанском банке настоятельно рекомендуется. Это необходимо для оплаты налогов, коммунальных услуг и ведения повседневных финансовых операций. Многие банки требуют NIE. Процесс открытия счета обычно занимает несколько дней и требует паспорта или ID карты.

Вам нужно зарегистрироваться в муниципалитете Вашего проживания (Registro de Habitantes). Для этого требуется контракт на аренду или документ о собственности, удостоверение личности и заполненная форма. Это дает Вам право голоса и доступ к государственным услугам. Рекомендуется сделать это сразу после прибытия.

Резиденты Испании платят: подоходный налог IRPF (19–47%), НДС (IVA) 21% на большинство товаров и услуг и муниципальный налог на недвижимость (IBI). Налоговые ставки зависят от дохода и типа имущества. Вам нужно подать налоговую декларацию (declaración de la renta) каждый год до 30 июня.

IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) - это подоходный налог с прогрессивной шкалой от 19% до 45%. Ставки в 2024 году: до 12 450 € - 19%, 12 451 €-20 200 € - 21%, 20 201 €-35 200 € - 25%, 35 201 €-60 000 € - 30%, 60 001 €-300 000 € - 37%, выше 300 000 € - 45%. Для нерезидентов ставка фиксирована на уровне 19%.

Это вычет из налогооблагаемой базы для тех, кто получает доход от работы. В 2024 году вычет составляет 2,000 евро в год для наемных работников. Он автоматически применяется при подаче налоговой декларации. Самозанятые лица могут претендовать на другие вычеты, связанные с их бизнесом.

Да, пенсионеры платят IRPF на свои пенсионные доходы по тем же ставкам, что и наемные работники. Однако есть вычеты, специально разработанные для пенсионеров. Кроме того, социальные взносы на пенсии частично вычитаются, что снижает налогооблагаемую базу. Многие пенсионеры имеют более низкое налоговое бремя благодаря этим вычетам.

Основная налоговая декларация (declaración de la renta) подается один раз в год до 30 июня. Однако некоторые налоги платятся квартально: НДС (IVA) — ежеквартально, налог на работников - ежемесячно в виде удержаний из зарплаты. Налог на недвижимость (IBI) платится один раз в год в апреле-мае. Самозанятые лица платят взносы ежемесячно.

Иностранцам требуется вид на жительство для работы в Испании. Граждане ЕС могут работать свободно. Граждане других стран должны получить рабочую визу и открыть социальное страховое дело (cuenta de afiliación). Самозанятые лица могут работать на основе предпринимательской визы (visado de actividad económica).

ITP — налог, который платит покупатель вторичного жилья. Ставку устанавливает регион. В Каталонии с 27 июня 2025 года действует прогрессивная шкала: 10% до 600 000 €, 11% на часть от 600 001 до 900 000 €, 12% на часть от 900 001 до 1 500 000 € и 13% свыше 1 500 000 €. Ставка рассчитывается от стоимости всего объекта, поэтому созаёмщики не получают каждый нижнюю ступень. Налог уплачивается в течение 30 дней после подписания у нотариуса. Подробный разбор — в нашем гиде о реальной стоимости покупки в Испании. Актуально на август 2026 года.

Новостройка, купленная у застройщика, облагается НДС (IVA) по ставке 10% от цены плюс гербовый сбор AJD, в Каталонии — 1,5%. Итого около 11,5%, и, в отличие от ITP, эта величина не растёт вместе со стоимостью объекта. Ставка 21% относится к земле и коммерческой недвижимости, но не к жилью. При первой продаже НДС платится вместо ITP. Актуально на август 2026 года.

Помимо ITP или НДС, следует заложить нотариуса (обычно 600–1 200 €), Реестр собственности (400–1 000 €), юриста (около 1% при премиальной покупке), gestoría и оценку, если оформляется ипотека. В сумме иностранному покупателю стоит рассчитывать примерно на 10–14% сверх цены объекта, а при бюджете выше 1 500 000 € — на верхнюю границу этого диапазона, поскольку налог на переход права прогрессивный. Актуально на август 2026 года.

Да, при продаже недвижимости Вы должны платить налог на прибыль (IRPF) если недвижимость являлась Вашей основной резиденцией менее 3 лет, или налог на доход от капитала в других случаях. Налоговая ставка зависит от длительности владения и категории налогоплательщика. Кроме того, Вы должны уплатить нотариальные сборы и взносы регистратора (примерно 1% от цены продажи).

Нет, с 2013 года в Испании больше нет налогового вычета за ипотечные проценты на основное жилище. Однако вычет все еще существует для тех, кто получил ипотеку до 2012 года (максимум 15% от процентов, до 9 040 € в год). Если у Вас есть сдаваемое в аренду имущество, процент по ипотеке может быть учтен как деловые расходы.

Стандартная комиссия агента в Испании обычно начинается от 6% от цены продажи. Эта ставка может быть снижена в исключительных случаях, в зависимости от сложности сделки и высокой стоимости актива. Условия вознаграждения всегда фиксируются в договоре с агентством.

Обычно комиссию платит продавец, которая затем распределяется между агентом продавца и агентом покупателя. Однако в некоторых случаях покупатель может договориться на отдельное соглашение. Важно уточнить это в агентском соглашении (exclusiva) перед началом процесса. При наличии нескольких агентов они согласуют распределение комиссии.

Нет, цена недвижимости и комиссия агента - это отдельные статьи расходов. Цена, указанная в объявлении о продаже (precio de venta), - это цена без учета комиссии. Комиссия рассчитывается отдельно от этой цены. При наличии ипотеки комиссия может быть включена в сумму ипотечного кредита в некоторых случаях.

Да, размер комиссии всегда подлежит переговорам, особенно для дорогостоящих объектов. Обычно предложение начинается с 6% и может быть пересмотрено в случае договоренности. В испанских агентствах часто имеют гибкую структуру комиссионных для крупных сделок.

Агент покупателя обычно предоставляет следующие услуги: помощь в поиске свойств, оценка цены, проверка документов, согласование условий, инспекция недвижимости, подготовка документов, организация встреч с нотариусом и банком, поддержка до завершения покупки. Хороший агент также помогает избежать мошенничества и юридических сложностей. Мы сформируем детальный расчет с указанием всех услуг под Вашу конкретную задачу.

Нет, мы работаем по всему миру. Благодаря глобальной сети CENTURY 21, мы предоставляем комплексные услуги по недвижимости во многих странах и континентах. Ищете ли Вы международные инвестиции или переезд, наша сеть специалистов готова помочь Вам в любых вопросах недвижимости.

Да, мы организуем финансовые решения для наших клиентов. Наша команда работает с ведущими испанскими и международными банками, обеспечивая лучшие условия. Мы помогаем на каждом этапе: подготовка документов, выбор банка, подача заявления и получение одобрения. Испанская ипотека, трансграничное финансирование или международное кредитование, мы берем на себя весь процесс. Вы выбираете недвижимость, мы, на всем остальном для реализации Вашего желания.

Типичный срок покупки недвижимости в Испании составляет 4-8 недель от предложения до закрытия. Это включает: предложение и принятие (1 неделя), проверку и финансирование (2-3 недели), подготовку документов нотариусом (1-2 недели) и финальное оформление (1 неделя). Сложные сделки или специальные финансовые условия могут потребовать дополнительного времени. Мы предоставим детальный график, адаптированный к Вашему запросу.

Мы предоставляем комплексную поддержку после покупки, включая: регистрацию собственности, налоговое консультирование, управление недвижимостью, координацию аренды и инвестиционное консультирование. Наши услуги консьержа охватывают помощь в переезде, обустройстве и подборе надежных поставщиков услуг. Наши отношения с Вами продолжаются задолго после закрытия сделки, мы остаемся Вашим доверенным советником на протяжении всего периода владения недвижимостью.