Вопрос, который собственники задают вторым (первый — «сколько стоит мой объект»): сколько из этой суммы дойдёт до меня.

Ответ складывается из четырёх строк — налоги, комиссия, документы и, если есть ипотека, её закрытие. Ни одна из них не является сюрпризом: все считаются заранее, до выхода объекта на рынок. Сюрпризом они становятся только тогда, когда о них не спросили вовремя.

Что платит продавец

Статья Сколько Когда
Plusvalía municipal от пары тысяч до десятков тысяч €, зависит от кадастровой стоимости земли и срока владения 30 рабочих дней после нотариуса
Налог с прибыли 19% от прибыли для нерезидента; часть удерживается авансом в окне из 3 месяцев, открывается через месяц после сделки
Комиссия агентства оговаривается письменно до начала работы в день сделки
Энергосертификат порядка 100–200 € до публикации объявления
Cédula de habitabilidad, если истекла сопоставимо до публикации
Nota simple несколько € в начале работы
Снятие ипотеки: нотариус, реестр, gestoría около 1 000 € в сумме в день сделки и после
Юрист или налоговый гестор по тарифу специалиста по ходу сделки
IBI за свою часть года пропорционально дням владения расчёт у нотариуса

Plusvalía и налог с прибыли — две самые крупные строки, и обе я разобрала отдельно: у них разные базы, разные сроки и разные получатели.

Что платит покупатель

Половина тревоги у продавцов происходит от того, что расходы сделки в голове сливаются в одну кучу. На самом деле самые крупные из них — не Ваши:

Статья Кто платит
ITP, налог на передачу собственности (в Каталонии 10–13% по шкале) покупатель
Нотариус покупатель
Реестр собственности покупатель
Gestoría по оформлению покупатель
Свой юрист покупатель
Оценка для банка, если берёт ипотеку покупатель

Подробный разбор этой стороны — в гиде о реальной стоимости покупки. Продавцу его полезно прочитать по другой причине: чтобы понимать, во что обходится сделка покупателю, и не удивляться, когда он торгуется, ссылаясь на «ещё 12% сверху».

Что удерживается прямо в день сделки

Это то, из-за чего сумма на счету отличается от цены в договоре ещё до всяких деклараций:

  • 3% от цены, если Вы нерезидент: покупатель обязан удержать их и перечислить в налоговую от Вашего имени. Не налог, а аванс — разницу потом либо возвращают, либо доплачиваете Вы.
  • Остаток ипотеки: гасится из денег покупателя там же, у нотариуса.
  • Долг перед сообществом, если он есть: обычно гасится в тот же момент.

Сколько остаётся на руки: пример

Числа условные, нужны только чтобы показать структуру. Квартира продана за 700 000 €, куплена в 2014-м за 450 000 €, ипотеки нет, продавец — нерезидент.

Строка Сумма
Цена продажи 700 000 €
Комиссия агентства и юрист −30 000 €
Plusvalía municipal −4 000 €
Документы (энергосертификат, cédula, выписки) −400 €
Налог с прибыли, 19% −27 700 €
На руки ≈ 638 000 €

Из них 21 000 € (3%) придут не сразу: их удержат в день сделки и зачтут в налог, а разницу Вы получите после подачи декларации.

Где на самом деле теряются деньги

Ни одна строка из таблицы выше не стоит столько, сколько стоит неверная цена.

Объект, выставленный выше рынка, не продаётся дороже — он продаётся дольше и в итоге дешевле. Первые две-три недели после публикации дают самый плотный поток просмотров: объявление новое, его видят все, кто следит за районом. Если в эти недели цена отпугнула, дальше объект показывают уже тем, кто однажды его видел и не пришёл. Снижать приходится — и ниже, чем стоило поставить сразу, потому что у объявления, которое висит четвёртый месяц, покупатель начинает искать причину.

Разница между «поставили правильно» и «поставили на 10% выше и снижали три раза» на объекте за 700 000 € легко перекрывает всю таблицу расходов. Поэтому оценку я делаю по закрытым сделкам, а не по ценам соседних объявлений, и даю её бесплатно — до любого договора.

Второе место по потерям — документы, которых не оказалось вовремя: покупатель ушёл, объект вернулся на рынок «уже висевшим», и следующий покупатель торгуется жёстче. Список документов и сроков — отдельно.

Частые вопросы

Сколько стоит услуга агента?

Комиссию платит продавец. Размер зависит от объекта и задачи, обсуждается до начала работы и фиксируется письменно — до того, как что-либо начнётся. Оценка объекта и первая консультация бесплатны и ни к чему не обязывают.

Обязателен ли эксклюзивный договор?

Нет. Договор может быть и эксклюзивным, и нет — это обсуждается заранее и фиксируется письменно.

Могу ли я продать без агента и сэкономить комиссию?

Можете. Тогда на Вас остаются цена, документы, показы, проверка покупателя и переговоры, а также риск, что покупатель окажется без одобренной ипотеки и объект простоит на рынке два месяца зря. Для собственника, который живёт в Испании, знает язык и располагает временем, это рабочий вариант. Для того, кто живёт за границей, экономия обычно оказывается меньше потери в цене.

Когда я плачу налоги — сразу или потом?

Plusvalía — в течение 30 рабочих дней после нотариуса. Налог с прибыли — в окне из трёх месяцев, которое открывается через месяц после сделки. Аванс 3% удерживается в день сделки.

Что, если я продаю в убыток?

Налога с прибыли не будет, а удержанные 3% возвращаются — но только если подать декларацию. Plusvalía тоже не начисляется, если объект продан не дороже, чем куплен, и это доказано двумя купчими.

Сколько времени занимает продажа?

От публикации до нотариуса обычно один-три месяца, и решает здесь почти исключительно цена. Плюс две-четыре недели на подготовку документов до публикации.

Я считаю всю эту таблицу по Вашему объекту до того, как он выйдет на рынок: чтобы решение продавать принималось с известной суммой на руках, а не с надеждой. Как проходит продажа — по шагам, с тем, что нужно от Вас на каждом.

Начать проще всего с цены: пришлите адрес и площадь, отвечу в течение 1–2 рабочих часов.

Источники

Ссылки проверены 24 сентября 2026 года.

Статья носит справочный характер и актуальна на сентябрь 2026 года. Суммы зависят от объекта, муниципалитета и Ваших личных обстоятельств; расчёт по конкретной сделке делает квалифицированный налоговый консультант или гестор.