Продать недвижимость в Барселоне и на побережье
Веду продажу целиком: от цены, которую объект действительно выдержит, до подписи у нотариуса. Работаю в Барселоне, Маресме и на Коста-Браве — в том числе с собственниками, которые живут не в Испании и приехать на сделку не могут. По-русски, по-испански, по-английски.
Цена решает всё остальное
Объект, выставленный выше рынка, не продаётся дороже. Он продаётся дольше и в итоге дешевле. Первые две-три недели после публикации дают самый плотный поток просмотров: объявление новое, его видят все, кто следит за районом. Если в эти недели цена отпугнула, дальше объект показывают уже тем, кто однажды его видел и не пришёл. Снижать приходится, и снижать приходится ниже, чем стоило поставить сразу: у объявления, которое висит четвёртый месяц, покупатель начинает искать причину.
Поэтому я начинаю не со съёмки, а с цены. Смотрю, за сколько в этом районе объекты действительно закрылись, а не за сколько их просят: запрашиваемая цена и цена сделки расходятся, и разницу видно только по закрытым сделкам. К этому добавляю то, что в статистику не попадает: этаж и лифт, вид из окон, состояние дома, шум с улицы, расходы сообщества, срок действия cédula. Получается вилка, а не одно число, и к ней — срок, за который в этой вилке реально продать.
Эту оценку я даю до любого договора и бесплатно. Если цифра Вас не устроит, Вы ничего мне не должны.
Узнать цену объектаКак проходит продажа
Оценка и цена
Смотрю объект, документы и район. Называю вилку и срок. Бесплатно, до всякого договора.
Документы
Собираем то, без чего сделка просто не состоится: nota simple, cédula de habitabilidad, энергосертификат, справку об отсутствии долга перед сообществом. Что-то из этого заказывается неделями, и начинать это в день, когда покупатель уже найден, — значит его потерять.
Подготовка и съёмка
Что убрать, что починить, что не трогать. Профессиональная съёмка, план помещений, описание на трёх языках. Публикация в сети CENTURY 21 и на порталах.
Показы и отбор
Показываю сама. Покупателя проверяю до того, как объект снимут с рынка: чем он платит, одобрена ли ипотека, в какой срок готов выйти на сделку. Отчёт Вам — раз в неделю, независимо от того, есть новости или нет.
Задаток и нотариус
Веду переговоры о цене и условиях, готовлю договор задатка (arras), согласую дату у нотариуса, проверяю расчёт налогов и удержаний до подписи — а не после. На подписи присутствую.
Если Вы живёте не в Испании
Продать, не приезжая, можно. Нужно заранее знать четыре вещи — и заняться ими до того, как появится покупатель, а не после.
- Доверенность
- Оформляется у испанского консула в Вашей стране или у местного нотариуса с апостилем и присяжным переводом. Это самый долгий пункт списка — начинать надо первым.
- NIE
- Без него сделки не будет. Если номер получен давно, стоит проверить, что он в порядке.
- Налоги и удержания
- Продажа нерезидентом облагается иначе, чем продажа резидентом, и часть расчётов по закону ложится на покупателя, а не на Вас. Сумм я не называю: их считает налоговый гестор по Вашим документам — цене покупки, дате, подтверждённым расходам. Делаем это до подписи, а не после, чтобы Вы заранее знали, сколько останется на руках.
- Испанский счёт
- Нужен, чтобы получить деньги и закрыть коммунальные платежи. Открыть его нерезиденту дольше, чем кажется.
По каждому из этих пунктов я говорю, что делать и в каком порядке, и веду их вместе с юристом или гестором, которых подключаю при необходимости.
Что Вы получаете
- Цену, за которой стоит расчёт, а не мнение
- С вилкой и сроком, а не одно оптимистичное число.
- Одного человека на всю сделку
- Не call-центр и не разные агенты на показах — Вы всё время говорите со мной.
- Свой язык
- Переписка, документы и объяснения по-русски или по-английски, а бумаги при этом остаются испанскими и правильными.
- Проверенного покупателя
- До того как объект уйдёт с рынка, а не после срыва ипотеки.
- Агентство за сделкой, а не частное объявление
- CENTURY 21 Zona Alta — офис, внесённый в реестр агентств недвижимости Каталонии под номером 13779, с действующей страховкой профессиональной ответственности. Юрист и gestoría в услугу не входят: если они понадобятся, я подключу проверенных и буду держать с ними сроки, а их работу Вы оплачиваете отдельно.
Где я продаю
Барселона — прежде всего Саррия-Сант-Жерваси, Педральбес, Лес-Кортс и Эшампле. За городом — Маресме и Коста-Брава. В других местах продаю вместе с коллегами из сети CENTURY 21, которые работают там каждый день.
Документы
Список, по которому удобно свериться. Что-то из этого делается за день, а что-то — неделями.
| Документ | Зачем | Где брать |
|---|---|---|
| Escritura — Ваш договор купли-продажи | Подтверждает, что объект Ваш | У Вас на руках; копия — у нотариуса, оформлявшего покупку |
| Nota simple | Показывает покупателю обременения и ипотеку | Registro de la Propiedad, заказывается онлайн |
| Cédula de habitabilidad | В Каталонии без неё жильё продать нельзя. У неё есть срок действия | Generalitat; оформляет техник по осмотру |
| Энергосертификат | Обязателен уже для публикации объявления | Техник, регистрация в ICAEN |
| Справка сообщества об отсутствии долга | Нотариус потребует на подписи | Администратор Вашего дома |
| Последняя квитанция IBI | Налог за год делится между сторонами | Мэрия или Ваш банк |
| Справка об остатке по ипотеке | Если объект в ипотеке — без неё сделку не закрыть | Ваш банк |
| ITE — техническая инспекция здания | Обязательна для домов старше 45 лет; в Эшампле и Сьютат-Велье это почти весь фонд | Заказывает сообщество собственников; спрашивать у администратора дома |
Я говорю, что заказывать первым, и заказываю сама, если у Вас есть доверенность.
Вопросы и ответы
Сколько стоит Ваша услуга?
Комиссию платит продавец, размер оговаривается до начала работы и фиксируется письменно. Оценка объекта и первая консультация бесплатны и ни к чему не обязывают.
Обязателен ли эксклюзивный договор?
Не обязателен. Договор может быть и эксклюзивным, и нет — это обсуждается заранее, до начала работы, и фиксируется письменно.
Сколько времени занимает продажа?
От публикации до нотариуса обычно один-три месяца, и решает тут почти исключительно цена. Подготовка документов до публикации — ещё две-четыре недели, и пропускать их нельзя.
Какие налоги платит продавец?
Продажа облагается и муниципальным налогом, и налогом с полученной выгоды, а у нерезидента часть расчётов ложится на покупателя. Суммы зависят от цены покупки, даты и того, какие расходы Вы можете подтвердить: их считает налоговый гестор по Вашим документам, до подписи у нотариуса.
Можно ли продать квартиру в ипотеке?
Да, это обычная ситуация. Ипотека гасится из денег покупателя в день сделки, у нотариуса; нужна справка банка об остатке, и заказать её надо заранее.
Надо ли делать ремонт перед продажей?
Как правило нет. Полный ремонт почти никогда не возвращается в цене. Возвращаются мелочи: работающий свет, исправный смеситель, вывезенные вещи, чистые окна. Что именно стоит сделать в Вашем случае, скажу на осмотре.
Можно ли продать, не приезжая в Испанию?
Да, по доверенности. Её оформляют у испанского консула или у местного нотариуса с апостилем. Это самый долгий пункт подготовки, поэтому начинать надо с него.
Начнём с цены
Пришлите адрес и площадь — отвечу, в какую вилку объект попадает и что в нём стоит поправить до публикации. Это бесплатно и ни к чему Вас не обязывает.
Или позвоните: +34 654 02 48 57
Расскажите, что Вы ищете. Отвечу лично, в течение 1–2 рабочих часов.
Быстрее всегоWhatsApp +34 654 02 48 57 →