Если Вы владеете квартирой или домом в Испании, а живёте в другой стране, продажа облагается иначе, чем у местного собственника. Отличие не в ставке — она как раз простая, — а в механике: часть денег до Вас не доходит вовсе, её удерживает покупатель и платит в казну от Вашего имени. Дальше Вы либо получаете разницу назад, либо доплачиваете, и оба варианта живут по срокам, которые начинают идти от дня подписания у нотариуса.
Ниже — три числа и четыре даты, из которых состоит вся налоговая часть продажи. Суммы по Вашей конкретной сделке считает налоговый гестор по Вашим документам; эта статья нужна, чтобы Вы понимали, что он считает и почему.
Удержание 3%: это не налог, это аванс
В день подписания у нотариуса покупатель не отдаёт Вам всю сумму. Он обязан удержать 3% от согласованной суммы и в течение одного месяца перечислить их в налоговую службу по модели 211. Вам он передаёт копию этой формы — храните её, без неё Вы не докажете, что аванс уплачен.
Для покупателя при этом ничего не меняется: он платит ту же полную цену, просто двумя платежами — 97% Вам и 3% в налоговую. Из своего кармана он не добавляет ни евро, и это не штраф для Вас: государство просто забирает часть Вашего налога вперёд, потому что после сделки продавец-нерезидент уезжает и взыскивать с него что-либо становится сложно.
Иначе говоря, на квартире за 700 000 € покупатель платит те же 700 000 €: 679 000 € Вам и 21 000 € в казну.
Сумма считается от цены в договоре, а не от Вашей прибыли. На квартире за 600 000 € это 18 000 €, которые Вы в день сделки не получите, даже если реальный налог окажется втрое меньше.
Налог с прибыли: 19%, а не 24%
Прибыль от продажи испанской недвижимости нерезидентом облагается по ставке 19%. Это относится ко всем нерезидентам одинаково — и к тем, кто живёт в ЕС, и к тем, кто живёт за его пределами.
Про 24% Вы, скорее всего, где-то читали, и путаница объяснима: 24% — это ставка для нерезидентов из стран вне ЕС на другие доходы, прежде всего на арендный доход и на вменённый доход от пустующего жилья. К прибыли от продажи она не применяется.
Как считается прибыль
Прибыль — это не «продал за 700, покупал за 500, значит 200». Закон разрешает скорректировать обе стороны, и на большом объекте это десятки тысяч евро разницы.
| К цене покупки прибавляется | Из цены продажи вычитается |
|---|---|
| ITP или НДС, уплаченный при покупке | Комиссия агентства |
| Нотариус и Реестр собственности по той сделке | Plusvalía municipal, если платили Вы |
| Услуги юриста и gestoría при покупке | Услуги юриста и gestoría по продаже |
| Документально подтверждённые улучшения | Расходы на снятие ипотеки с объекта |
Пример на цифрах. Квартира куплена в 2014 году за 450 000 €, продаётся в 2026-м за 700 000 €:
| Строка | Сумма |
|---|---|
| Цена продажи | 700 000 € |
| минус комиссия агентства и юрист | −30 000 € |
| минус plusvalía, если платили Вы | −4 000 € |
| Скорректированная цена продажи | 666 000 € |
| Цена покупки | 450 000 € |
| плюс ITP, нотариус, реестр, юрист по той сделке | +45 000 € |
| плюс подтверждённая перепланировка 2018 года | +25 000 € |
| Скорректированная цена покупки | 520 000 € |
| Прибыль | 146 000 € |
| Налог 19% | 27 740 € |
| Уже удержано из цены и уплачено покупателем в налоговую (3%) | 21 000 € |
| К доплате | 6 740 € |
Числа условные и нужны только чтобы показать, как устроен расчёт. В другой сделке с теми же ценами удержанные 3% легко окажутся больше налога — и тогда речь пойдёт не о доплате, а о возврате.
Модель 210: сроки
Декларацию подаёте Вы, по модели 210. Срок устроен непривычно: сначала отсчитывается один месяц от даты нотариального акта, и только потом открывается окно на подачу длиной в три месяца.
Сделка 10 марта 2026 года → декларацию можно подать с 11 апреля по 10 июля 2026 года.
За просрочку налоговая начисляет надбавку — примерно 1% за каждый полный месяц опоздания в первый год. Поэтому дата подписания у нотариуса — это ещё и точка старта для двух календарей: Вашего и покупательского.
Если удержали больше, чем нужно
Это самая частая ситуация у тех, кто покупал давно и продаёт без большой прибыли: 3% от цены оказываются больше, чем 19% от прибыли. Разницу возвращают, но не автоматически — её нужно запросить в той же модели 210.
На возврат у налоговой шесть месяцев с момента подачи. Если она не уложилась, дальше на сумму начисляются проценты в Вашу пользу. На практике первый раз деньги приходят позже, чем хочется, и спокойнее считать, что этих денег у Вас нет до конца года.
Возврат уходит переводом на счёт, указанный в декларации. Испанский счёт для этого не обязателен: в форме предусмотрен иностранный счёт, для стран SEPA нужны IBAN, SWIFT-BIC, название и адрес банка. Если счёта нет вовсе, возврат можно запросить чеком — но это отдельное письменное обращение и ещё несколько недель.
Если Вы продали в убыток
Декларацию всё равно подают. Без неё удержанные 3% так и останутся в казне: налоговая не знает, что прибыли не было, пока Вы это не заявите и не приложите обе купчие. Продажа дешевле покупки — не редкость для объектов, купленных на пике 2007–2008 годов, и это ровно тот случай, когда модель 210 подаётся ради возврата, а не ради уплаты.
Когда налога может не быть совсем
Если Вы налоговый резидент страны ЕС или ЕЭП с обменом налоговой информацией и продаёте жильё, которое было Вашим основным в Испании, прибыль можно освободить от налога — при условии, что вся полученная сумма реинвестируется в новое основное жильё. Реинвестировали часть — освобождается пропорциональная часть прибыли. Правило действует с 1 января 2015 года.
На практике это редкий случай: у большинства зарубежных собственников испанская квартира не была основным жильём. Но если Вы жили в ней и переезжаете — об этом стоит спросить гестора до сделки, а не после: порядок оформления зависит от того, произошла реинвестиция до подачи декларации или после.
И ещё один налог, о котором забывают
Кроме налога с прибыли есть муниципальный — plusvalía municipal, налог на рост стоимости земли под объектом. Он считается по совершенно другим правилам, платится в мэрию, и его размер от Вашей прибыли не зависит. Разобрала его отдельно: plusvalía municipal в Барселоне при продаже.
Здесь важно только одно, и это прямо касается нерезидентов: если продавец не резидент Испании, плательщиком по закону становится покупатель. Не потому, что он добрый, а потому, что так написано в законе о местных налогах. На переговорах это превращается в аргумент: покупатель знает, что заплатит он, и учитывает это в цене. Лучше прийти к этому разговору подготовленной стороной.
Частые вопросы
Кто именно платит эти 3% — я или покупатель?
Технически перечисляет их покупатель, по модели 211, в течение месяца после сделки. Но деньги Ваши: он вычитает их из суммы, которую Вам передаёт. Вы получаете 97% цены и копию формы 211.
Можно ли не удерживать 3%, если я продаю без прибыли?
Нет. Удержание не зависит от результата сделки: оно считается от цены. Вернуть переплату можно только потом, через модель 210.
У меня нет испанского счёта. Как я получу возврат?
В декларации указывается иностранный счёт — для стран SEPA нужны IBAN и SWIFT-BIC, название и адрес банка. Если счёта нет вообще, возврат запрашивают чеком, отдельным обращением в налоговую.
Нужен ли мне NIE, если я продаю?
Да, без него сделки не будет, и он же нужен для подачи декларации. Если номер получен давно, стоит заранее проверить, что он в порядке.
Сколько времени это всё занимает после подписания?
Месяц — на удержание покупателем. Затем три месяца — окно на Вашу декларацию. Плюс до шести месяцев на возврат, если он причитается. То есть налоговый «хвост» продажи живёт примерно до года, и это нормально.
Я продаю квартиру, которая в ипотеке. Это что-то меняет в налогах?
В расчёте прибыли — только в одну сторону: расходы на снятие ипотечного обременения (нотариус, реестр, gestoría) вычитаются из цены продажи. Сам остаток долга ни прибыль, ни налог не уменьшает: это Ваше обязательство перед банком, а не расход по сделке.
Налоговая часть продажи выглядит сложной ровно до того момента, когда её раскладывают по датам. Я веду продажу целиком — от цены, которую объект действительно выдержит, до подписи у нотариуса, — и слежу, чтобы расчёт по налогам был сделан до подписи, а не после: чтобы Вы заранее знали, сколько останется на руках. Сами расчёты делает налоговый гестор по Вашим документам; его работу Вы оплачиваете отдельно, и это честнее, чем обещать «всё включено».
Хотите начать с цены — пришлите адрес и площадь, отвечу в течение 1–2 рабочих часов.
Источники
Официальные документы, на которые опирается эта статья. Ссылки проверены 24 сентября 2026 года.
- Retención del adquirente de un inmueble (modelo 211) — Agencia Tributaria
- Tipos de gravamen en el IRNR sin establecimiento permanente — Agencia Tributaria
- Ganancia patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble — Agencia Tributaria
- Modelo y plazo de declaración (modelo 210) — Agencia Tributaria
- Exención por reinversión en vivienda habitual, IRNR — Agencia Tributaria
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 106 — BOE
Статья носит справочный характер и актуальна на сентябрь 2026 года. Ставки, пороги и сроки меняются и зависят от Ваших личных обстоятельств и страны налогового резидентства; расчёт по конкретной сделке всегда делает квалифицированный налоговый консультант.
