С 1 января 2026 года в Каталонии действует Llei 11/2025: сезонный договор аренды теперь определяется не сроком, а причиной (работа, учёба, лечение, ожидание своего жилья), и эту причину нужно подтвердить документами. В Барселоне, которая входит в зону напряжённого рынка, на сезонную и покомнатную аренду распространяется тот же потолок цены, что и на обычную долгосрочную. Туристическая и отпускная аренда под эти правила не попадает.
Что изменилось в аренде в Каталонии с 2026 года?
Главное изменение: сезонный договор перестал быть способом обойти потолок цены. До 2026 года многие собственники в Барселоне сдавали на 11 месяцев как «сезонную» аренду именно потому, что ограничения цены на неё не распространялись. Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d'habitatge i urbanisme, опубликованный в DOGC № 9574 от 31 декабря 2025 года, эту возможность закрыл.
Закон вносит в каталонское жилищное законодательство несколько правил:
- Сезонный договор определяется целью. Работа или профессиональная необходимость, учёба, лечение или уход, временная ситуация вроде ожидания сдачи нового жилья или возвращения в своё.
- Цель указывают в договоре и подтверждают документами: справкой от работодателя, зачислением в университет, медицинскими документами. Документы сдают вместе с залогом в реестр залогов INCASÒL.
- В договоре указывают постоянный адрес арендатора — место, где он живёт основную часть времени.
- Цена, индексация, расходы, залог и гарантии в таких договорах подчиняются правилам обычной аренды жилья.
- Продление возможно, пока сохраняется и подтверждается причина. Цепочка договоров между теми же сторонами без новой причины превращается в обычную аренду.
Весной добавилось ещё одно изменение. С 26 марта 2026 года действует Decret llei 3/2026: в объявлении об аренде должны быть указаны максимальная цена по системе ограничения, номер cèdula d'habitabilitat, энергетический сертификат и то, является ли собственник крупным держателем. К договору прикладывают справку о референсной цене из государственной системы SERPAVI. Если справки нет, это серьёзное нарушение со штрафом от 9 001 до 90 000 €.
Что считается сезонной арендой, а что туристической?
Сезонная аренда в новом смысле — это жильё на время конкретной необходимости, а туристическая — отдых. Если договор заключён исключительно для отдыха, отпуска или досуга, закон 11/2025 к нему не применяется, но цель и постоянный адрес арендатора тоже должны быть прописаны в договоре.
| Сезонная (по причине) | Туристическая / отпускная | Долгосрочная (LAU) | |
|---|---|---|---|
| Для чего | Работа, учёба, лечение, ожидание жилья | Отдых, отпуск | Постоянное жильё |
| Документы о причине | Обязательны, сдаются с залогом | Цель отдыха и постоянный адрес в договоре | Не нужны |
| Потолок цены в Барселоне | Да | Нет | Да |
| Срок | По договорённости, пока есть причина | Короткий | Минимум 5 лет по желанию арендатора |
Для человека, который переезжает в Барселону жить, туристический формат не подходит: и по смыслу, и потому что Барселона не продлевает туристические лицензии (HUT) после 24 ноября 2028 года.
Как работает потолок цены аренды в Барселоне?
Барселона входит в зону напряжённого рынка жилья (zona de mercat residencial tens) с 16 марта 2024 года. Для нового договора в такой зоне цена ограничена двумя правилами:
- если квартира сдавалась в последние пять лет, новая цена не может превышать цену последнего договора с учётом допустимой индексации;
- если собственник — крупный держатель (в Каталонии это пять и более объектов в зонах напряжённого рынка) или квартира не сдавалась последние пять лет, цена не может превышать государственный референсный индекс (SERPAVI). Если применимы оба правила, действует более низкая цифра.
С 2026 года эти ограничения применяются и к сезонным договорам. Для аренды по комнатам сумма всех договоров на одну квартиру не может быть выше максимальной цены за квартиру целиком.
Потолок не распространяется на социальное и защищённое жильё и на туристические объекты. В 2026 году Правительство Каталонии обновляет перечень муниципалитетов с ограничением (по объявленному в июле плану — 302 муниципалитета); Барселона в зоне ограничения остаётся.
Какие условия у долгосрочного договора аренды?
Долгосрочная аренда жилья регулируется государственным законом LAU (Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos). Её основные правила:
| Условие | Правило |
|---|---|
| Минимальный срок | 5 лет, если собственник физлицо; 7 лет, если компания. Договор на меньший срок ежегодно продлевается по желанию арендатора до этого минимума |
| Дальнейшее продление | Ещё до трёх лет по году, если никто не уведомил об отказе |
| Досрочный выезд | Арендатор может уйти через 6 месяцев, предупредив за 30 дней |
| Залог (fianza) | Одна месячная плата |
| Дополнительная гарантия | Не более двух месячных плат для договоров до 5 лет (7 лет с компанией) |
| Где хранится залог | В Каталонии собственник вносит его в INCASÒL в течение двух месяцев после подписания |
| Комиссия агентства | Платит собственник (статья 20.1 LAU в редакции Ley 12/2023) |
По сезонным договорам закон 11/2025 распространил режим залога и гарантий обычного жилья, хотя на сайте INCASÒL пока указана прежняя база — две месячные платы пропорционально сроку договора. На практике залог вместе с дополнительной гарантией составляет от 1 до 3 месячных плат.
Кто платит комиссию агентству при аренде?
За подбор и оформление аренды жилья платит собственник. С 2023 года это прямо записано в законе: расходы на агентство и на оформление договора ложатся на арендодателя. Если агентство собственника требует с Вас комиссию за показ или «оформление», это противоречит закону.
Отдельный случай — когда Вы сами нанимаете агента для поиска. Это Ваш заказ, а не услуга собственнику. Мой сервис поиска платный, и условия я фиксирую письменно до начала работы.
Что это значит для тех, кто переезжает в Барселону?
Сезонных квартир на рынке стало меньше, и искать приходится дольше. Часть собственников ушла в долгосрочную аренду, часть продала квартиры, часть ограничивается арендой по понятным причинам вроде контракта с работодателем. На практике это значит несколько вещей.
- Документы готовьте заранее. Для сезонного договора нужны подтверждение причины (письмо работодателя, контракт, зачисление в школу или университет, медицинские документы) и Ваш постоянный адрес за пределами Барселоны. Подробный список — в отдельном гиде о документах для аренды.
- Закладывайте на поиск больше времени. Если Вы привязаны к дате начала работы или учебного года, начинайте за 6–8 недель.
- Думайте о долгосрочном договоре. Если Вы переезжаете надолго, долгосрочная аренда часто даёт больший выбор и защиту до пяти лет, а выйти из договора можно через 6 месяцев.
- Смотрите, что написано в договоре. Причина, срок, постоянный адрес, размер залога и гарантии должны соответствовать реальности.
Если Вы рассматриваете покупку вместо аренды, начните с обзора районов Барселоны для покупки и расчёта полной стоимости покупки. Если Вам ближе жизнь у моря в получасе от города, есть гид по Маресме.
Частые вопросы
Можно ли снять квартиру в Барселоне на 11 месяцев?
Да, если у Вас есть причина временного проживания: работа, учёба, лечение, ожидание своего жилья. Причину указывают в договоре и подтверждают документами. Если причины нет, а Вы переезжаете жить, договор фактически будет долгосрочным.
Действует ли потолок цены на сезонную аренду в Барселоне?
Да, с 1 января 2026 года. Сезонная аренда в зонах напряжённого рынка подчиняется тем же ограничениям, что и долгосрочная: цена прошлого договора или государственный референсный индекс. Отпускная аренда исключена.
Сколько нужно заплатить при въезде?
Обычно первый месяц аренды, залог и, если собственник просит, дополнительную гарантию. По долгосрочному договору залог равен одной месячной плате, а гарантия не может превышать две. Комиссию агентства собственника платит собственник.
Можно ли уехать раньше срока по долгосрочному договору?
Да, через 6 месяцев после начала договора, предупредив собственника письменно за 30 дней. Договор может предусматривать компенсацию: не более одного месяца за каждый оставшийся год, пропорционально для неполного года.
Как проверить, что цена квартиры законна?
Референсную цену показывает государственная система SERPAVI, а с 26 марта 2026 года справка из неё прикладывается к договору, и максимальная цена должна быть указана в объявлении. Цену прошлого договора Вы можете запросить у собственника.
Если Вы планируете переезд, начать проще всего с короткого разговора о сроках и документах.
Информация актуальна на сентябрь 2026 года и не является юридической консультацией. Правила аренды в Каталонии меняются; перед подписанием договора уточняйте детали у юриста.
