Большинство моих продавцов живёт не в Испании. Продать, не прилетая на сделку, можно — это обычная практика, а не исключение. Но держится она на одном документе, который оформляется дольше всего остального: на доверенности.

Поэтому порядок действий обратный привычному. Не «найдём покупателя, потом решим, как подписывать», а наоборот: доверенность, NIE и счёт готовим до того, как объект выйдет на рынок. Покупатель, который ждёт три недели, пока Вы получите запись в консульство, — это покупатель, который за эти три недели найдёт другую квартиру.

Почему видеосвязь не подойдёт

Вопрос закономерный: с 2023 года испанский нотариат работает с электронным протоколом, и часть действий можно совершать по видеосвязи, не приходя к нотариусу лично. Но купля-продажа недвижимости из этого перечня исключена — вместе с дарением, ипотекой и завещанием. Логика законодателя простая: через экран нотариус не может убедиться, что человек подписывает свободно и без давления.

Одну оговорку здесь стоит сделать, потому что её обычно пропускают. Исключена из перечня именно сама купля-продажа. Выдать по видеосвязи доверенность закон позволяет — кроме генеральных и превентивных. На практике это редко выручает того, кто находится за границей: для такого действия нужна испанская электронная идентификация, которой у нерезидента обычно нет.

Так что вариантов по существу два: прилететь на подписание — или выдать доверенность.

Доверенность: три пути

1. Испанский консул в Вашей стране

Самый спокойный вариант. Документ составляется и подписывается в консульстве, то есть он испанский с самого начала: ни апостиля, ни присяжного перевода не требуется, в Испании он действует сразу.

Консульский сбор обычно в пределах нескольких десятков евро. Отдельно оплачивается работа юриста, который составит текст доверенности под конкретную сделку, — и на этом экономить не стоит, см. следующий раздел.

Главная сложность — запись. В крупных консульствах очередь доходит до четырёх-пяти недель, и это тот срок, который ломает планы, если вспомнить о нём в последний момент.

2. Местный нотариус + апостиль + присяжный перевод

Если консульство далеко или запись не поймать, доверенность можно оформить у нотариуса в своей стране. Тогда к ней добавляются два шага: апостиль (проставляется в Вашей стране, сроки зависят от её правил) и присяжный перевод на испанский, который делает переводчик, аккредитованный в Испании, — обычно 40–80 € за страницу.

Путь дороже и длиннее, но иногда быстрее консульского: всё зависит от того, где Вы живёте.

3. Испанский нотариус

Если Вы всё-таки приезжаете — например, показать квартиру или закрыть другие дела, — доверенность проще оформить прямо здесь, за один визит. Тогда на саму сделку приезжать уже не нужно.

На кого выдавать доверенность

Обычно — на юриста или на гестора, который ведёт сделку. Реже на родственника, живущего в Испании. Я в этой роли не выступаю: агент, который одновременно продаёт объект и подписывает за собственника, — это конфликт интересов, и правильно, что рынок так не делает.

Доверенность можно отозвать в любой момент, но отзыв тоже оформляется у нотариуса и сообщается той стороне, перед которой действует представитель. Разумный срок действия и чёткий перечень полномочий — лучшая защита, чем расчёт на отзыв.

NIE: он у Вас уже есть

Раз Вы покупали недвижимость в Испании, NIE у Вас есть — без него та сделка не состоялась бы. Проверить стоит две вещи: что Вы помните сам номер и что документ, которым он подтверждён, не потерян. Если бумага утрачена, восстанавливается справка о номере, а не номер — сам номер присваивается один раз и навсегда.

Испанский счёт

Он нужен, чтобы получить деньги за объект и закрыть коммунальные платежи, а потом — чтобы дождаться возврата налоговой переплаты, если она будет.

Для нерезидента банк потребует certificado de no residencia — справку о том, что Вы не резидент. Её выдаёт полиция или испанское консульство; оформление занимает около десяти дней. Справка действительна три месяца с даты выдачи, а банк потом просит обновлять её примерно раз в два года, чтобы счёт оставался активным.

Как это выглядит по срокам

Шаг Сколько занимает Когда начинать
Запись в консульство до 4–5 недель ожидания первым делом
Составление текста доверенности юристом несколько дней параллельно с записью
Апостиль и присяжный перевод, если без консула от недели до нескольких вместо консульского пути
Справка о нерезидентстве для банка около 10 дней параллельно
Открытие счёта нерезиденту от нескольких дней до пары недель параллельно
Документы на объект (cédula, энергосертификат и прочее) от дня до нескольких недель параллельно, список здесь

Всё это делается параллельно и до публикации объявления. Тогда появление покупателя не превращается в гонку, а задаток подписывается в те сроки, которые он готов ждать.

Деньги: как Вы их получите

На подписании покупатель обычно передаёт банковский чек (cheque bancario) или подтверждение перевода. Ваш представитель по доверенности принимает платёж и выдаёт расписку в тексте акта. Дальше деньги уходят на Ваш испанский счёт, а с него — куда Вам нужно.

Два вычета, о которых стоит помнить заранее, потому что они уменьшают сумму на руках прямо в день сделки: 3%, которые покупатель обязан удержать и перечислить в налоговую за Вас, и остаток ипотеки, если она есть, — он гасится из денег покупателя там же, у нотариуса.

Частые вопросы

Можно ли подписать сделку по видеосвязи?

Нет. Закон 11/2023 разрешил видеосвязь для части нотариальных действий, но купля-продажа недвижимости из этого перечня исключена. Остаются личное присутствие или доверенность. Саму доверенность закон по видеосвязи выдать позволяет, но для этого нужна испанская электронная идентификация, так что из-за границы этот путь обычно не работает.

Сколько стоит доверенность?

В консульстве — консульский сбор, обычно несколько десятков евро, плюс работа юриста над текстом. У местного нотариуса — его тариф плюс апостиль плюс присяжный перевод (40–80 € за страницу). Точные суммы зависят от страны.

Обязательно ли лететь хотя бы на показы?

Нет. Показы провожу я, и Вы видите отчёт раз в неделю независимо от того, есть новости или нет. Приезд нужен только если Вы сами этого хотите.

Что делать, если объект оформлен на двоих?

Доверенность нужна от каждого собственника. Их можно оформить по отдельности и в разных странах — главное, чтобы объект и полномочия в них были описаны одинаково.

Я потерял документ с NIE. Это проблема?

Нет. Номер присваивается один раз и не истекает; восстанавливается справка о нём. Начать стоит заранее — это несколько недель, а не дней.

Сколько времени занимает продажа целиком?

От публикации до нотариуса обычно один-три месяца, и решает здесь почти исключительно цена. Плюс две-четыре недели на подготовку документов до публикации — те самые, за которые оформляется доверенность.

Продажа из другой страны отличается от обычной не сложностью, а порядком: то, что здесь делается за день, оттуда занимает недели, и начинать нужно с самого длинного. Я веду продажу целиком — говорю, что заказывать первым, заказываю сама, если есть доверенность, и держу сроки со стороны юриста и гестора.

Начать стоит с цены: пришлите адрес и площадь, отвечу в течение 1–2 рабочих часов.

Источники

Ссылки проверены 29 сентября 2026 года.

Статья носит справочный характер и актуальна на сентябрь 2026 года. Требования консульств, сроки записи и банковские правила различаются по странам и меняются; текст доверенности всегда готовит юрист под конкретную сделку.