Нет, в 2026 году купить недвижимость в Испании ради ВНЖ уже нельзя: «золотая виза» для инвесторов отменена Ley Orgánica 1/2025, и с 3 апреля 2025 года новые заявления на неё не принимаются. Покупатель может получить вид на жительство только по другим основаниям — например, как обладатель пассивного дохода от 2 400 € в месяц (виза без права на работу) или как удалённый сотрудник иностранной компании (виза цифрового кочевника). Ниже — какие маршруты реально открыты и что при этом даёт собственное жильё.
Сразу оговорюсь: я агент по недвижимости, а не иммиграционный юрист. Решение о визе — это всегда разбор конкретного случая у специалиста, и своих клиентов я направляю к юристам-партнёрам, с которыми работаю. Задача этой статьи — чтобы Вы пришли на такую консультацию с верными ожиданиями.
Можно ли получить ВНЖ в Испании за покупку недвижимости в 2026 году?
Нет. Ley Orgánica 1/2025 (опубликована в BOE 3 января 2025 года) «обнулила» статьи 63–67 закона 14/2013, которые регулировали визу и ВНЖ инвестора, — не только за недвижимость от 500 000 €, но и за вложения в госдолг, акции и банковские депозиты. Эта часть закона вступила в силу через три месяца после публикации, 3 апреля 2025 года.
Никакой замены — «визы за покупку дороже» или региональной программы — сейчас нет. Если Вам предлагают «ВНЖ через недвижимость в Испании» как готовый продукт, это повод насторожиться.
Что будет с теми, у кого уже есть «золотая виза»?
Закон предусмотрел переходные правила, и они довольно щадящие:
| Ситуация | Что происходит |
|---|---|
| Заявление подано до 3 апреля 2025 года | Рассматривается по правилам, действовавшим на дату подачи |
| Виза или разрешение действовали на 3 апреля 2025 года | Сохраняют силу на весь срок, на который выданы |
| Продление такого разрешения | Рассматривается по правилам, действовавшим на дату выдачи первоначального разрешения |
Какие варианты ВНЖ остались у покупателя недвижимости?
Все они основаны на Вашем доходе, работе или гражданстве, а не на покупке. Коротко по основным:
| Маршрут | Кому подходит | Ключевое требование (2026) | Работать в Испании |
|---|---|---|---|
| Резиденция без права на работу (no lucrativa) | Рантье, пенсионеры, обладатели капитала | 400% IPREM — 2 400 € в месяц + 600 € на каждого члена семьи; страховка | Нет |
| Удалённая работа (teletrabajo de carácter internacional) | Сотрудники и подрядчики иностранных компаний | 200% SMI в месяц; стаж работы с компанией от 3 месяцев | Только удалённо; до 20% дохода от испанских клиентов, если Вы работаете как самозанятый |
| Высококвалифицированный специалист / предприниматель | Топ-менеджеры, специалисты с приглашением, основатели проектов | Контракт с компанией в Испании или положительное заключение ENISA по бизнес-проекту | Да |
| Регистрация гражданина ЕС | Граждане ЕС, ЕЭЗ, Швейцарии | Работа, либо достаточные средства и страховка | Да |
| Семейные основания | Супруги и близкие родственники граждан ЕС и Испании, воссоединение семьи | Зависит от основания | Как правило, да |
Сколько нужно дохода для визы без права на работу?
400% IPREM в месяц на заявителя и 100% IPREM на каждого члена семьи. В 2026 году IPREM не пересматривался и составляет 600 € в месяц, поэтому порог — 2 400 € в месяц (28 800 € в год) на одного и ещё 600 € в месяц на супруга или ребёнка. Для пары это 3 000 € в месяц.
Что важно знать о ней по правилам нового Регламента об иностранцах (Real Decreto 1155/2024, действует с 20 мая 2025 года):
- Заявление подаётся лично в консульстве Испании по месту Вашего проживания, а не в Испании.
- Нужна медицинская страховка от компании, работающей в Испании, справка о несудимости за последние пять лет с апостилем и присяжным переводом, медицинская справка.
- Средства можно подтвердить любыми доказательствами, в том числе документами о праве собственности и банковскими справками.
- Первое разрешение выдаётся на один год, продление — на два года. Для продления нужно фактически прожить в Испании более 183 дней в календарном году.
- Работать в Испании нельзя — ни по найму, ни на себя.
Подходит ли покупателю виза цифрового кочевника?
Да, если Вы работаете удалённо на компанию за пределами Испании или ведёте собственный бизнес, зарегистрированный за рубежом. Основание — статья 74 bis закона 14/2013; заявления рассматривает Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE).
Основные условия по официальным разъяснениям UGE:
- доход не ниже 200% минимальной зарплаты (SMI) в месяц — ориентировочно 2 400–2 850 € в месяц в зависимости от способа расчёта (SMI на 2026 год утверждена Real Decreto 126/2026: 1 221 € в месяц при 14 выплатах); точную сумму уточняйте в консульстве;
- на второго члена семьи — ещё 75% SMI, на каждого следующего — 25% SMI;
- трудовые или профессиональные отношения с компанией — не менее трёх месяцев, компания работает не меньше года;
- высшее образование или три года опыта в профессии.
Из-за рубежа подаётся виза на один год через консульство; находясь в Испании легально, можно сразу подать на разрешение, которое выдаётся до трёх лет и продлевается на два года.
А для высококвалифицированных специалистов и предпринимателей?
Эти маршруты тоже регулирует закон 14/2013 и рассматривает UGE. Для специалиста нужен контракт с компанией в Испании и подтверждённая квалификация; для предпринимателя — инновационный или экономически значимый для Испании проект с положительным заключением государственного агентства ENISA. Пороги зарплаты и требования к проекту зависят от конкретного случая, поэтому здесь я не привожу цифр — их нужно проверять вместе с юристом.
Как быть гражданам ЕС и членам их семей?
Гражданину ЕС виза не нужна. Если Вы живёте в Испании дольше трёх месяцев, Вы регистрируетесь в Registro Central de Extranjeros и получаете сертификат гражданина ЕС (форма EX-18, госпошлина по форме 790 código 012 — 12 € в 2026 году). Нужно показать работу, либо достаточные средства и медицинскую страховку, либо учёбу. Супруг или партнёр гражданина ЕС из третьей страны может получить карту члена семьи гражданина Союза: для неё подтверждают родство, совместное проживание и средства гражданина ЕС. Точный перечень документов и то, какой размер средств сочтут достаточным, уточняйте в отделении по делам иностранцев или у юриста.
Что даёт собственная недвижимость, если не ВНЖ?
Жильё больше не основание для визы, но оно заметно упрощает практическую часть:
- Подтверждение жилья. Консульство и полиция хотят видеть, где Вы будете жить. Выписка из реестра собственности (nota simple) или договор купли-продажи — самое надёжное доказательство.
- Прописка (empadronamiento). Собственнику проще всего встать на учёт в мэрии: в Барселоне это делается в Ajuntament по документу о праве на жильё. Прописка нужна для школ, медицины, многих банковских и налоговых процедур.
- Подтверждение средств. Для визы без права на работу собственность может входить в пакет доказательств Вашей финансовой состоятельности — но заменить регулярный доход она не может.
- Сдача в аренду. Если Вы на визе без права на работу, доход от аренды не является «работой», но облагается налогом. Как устроена покупка шаг за шагом, я разбираю в гиде по покупке недвижимости в Испании для иностранца, а полные расходы — в гиде по стоимости покупки.
Первый практический шаг к любой сделке — номер NIE: без него нельзя ни подписать договор, ни заплатить налог.
Частые вопросы
Вернут ли в Испании «золотую визу»?
На сентябрь 2026 года никаких законопроектов о возвращении визы за инвестиции в недвижимость нет. Планировать покупку в расчёте на её возвращение не стоит.
Можно ли купить недвижимость в Испании без ВНЖ?
Да. Иностранец, в том числе нерезидент, может купить жильё в Испании без вида на жительство; нужен только NIE и, как правило, испанский банковский счёт. Покупка и резидентство сейчас — две независимые процедуры.
Сколько денег нужно для ВНЖ без права на работу в 2026 году?
400% IPREM: 2 400 € в месяц, или 28 800 € в год, на заявителя и 600 € в месяц на каждого члена семьи. Средства должны быть подтверждены на весь срок разрешения.
Можно ли работать удалённо на визе без права на работу?
По этой визе в Испании нельзя вести никакую трудовую или профессиональную деятельность. Для удалённой работы на иностранного работодателя предназначена отдельная виза — teletrabajo de carácter internacional.
Продлят ли мою «золотую визу», если я продам квартиру?
Продление рассматривается по правилам, действовавшим на дату выдачи, а они требовали сохранять инвестицию. Продав объект, Вы, скорее всего, потеряете это основание — прежде чем продавать, обсудите ситуацию с иммиграционным юристом.
Если Вы выбираете, где жить в Барселоне или на побережье под Ваш визовый сценарий, начните с гида по районам Барселоны — а маршрут ВНЖ мы вместе сверим с юристом.
Информация актуальна на сентябрь 2026 года и не является юридической консультацией по вопросам иммиграции. Требования и суммы меняются; перед подачей документов проверьте их у иммиграционного юриста и в консульстве Испании.
