Когда вы покупаете недвижимость в Испании, цена в объявлении — лишь часть картины. Налоги и расходы на сделку прибавляют заметную сумму сверху, а для премиальной недвижимости в Барселоне и Каталонии цифры требуют особого внимания: основной налог прогрессивный и растёт вместе со стоимостью. Ниже — понятная и актуальная разбивка, чтобы вы могли планировать бюджет уверенно.

Как ориентир: иностранному покупателю стоит закладывать примерно 10–14% от цены на налоги и сборы — сверх самой цены. Для премиальных покупок дороже €1,5 млн ориентируйтесь на верхнюю границу и выше: вторичка за €5 млн в Каталонии обходится примерно в 13–14% «под ключ». Из чего складывается эта сумма, зависит прежде всего от того, покупаете вы вторичное жильё или новостройку.

Вторичное жильё: налог на передачу (ITP)

При покупке у частного продавца (вторичка) вы платите ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, налог на передачу собственности. Его устанавливает каждый регион, и в Каталонии с 27 июня 2025 года действует следующая шкала:

Часть стоимости Ставка (Каталония, 2026)
До €600 000 10%
€600 001 – €900 000 11%
€900 001 – €1 500 000 12%
Свыше €1 500 000 13%

Как это работает на самом деле — и в чём ошибаются иностранные покупатели. Налоговая не применяет каждую ставку к своему куску и на этом не останавливается. По шкале выводится средний тип (tipus mitjà), исходя из стоимости всего объекта, и затем этот единый процент применяется к базе. Для одного покупателя, берущего 100%, арифметика та же. Но ставку задаёт стоимость всего объекта, а не доля каждого покупателя. Пример самой налоговой службы: жильё за €700 000, купленное пополам, даёт средний тип 10,1430%, и каждый покупатель платит 10,1430% со своих €350 000. Двое покупателей не получают по 10% каждый. Пара, посчитавшая иначе, обнаружит нехватку денег в день сделки.

И база может оказаться не вашей ценой. Если valor de referencia — официальная референсная стоимость, устанавливаемая Кадастром, — выше цены в договоре, налог считают от неё. Проверяйте её до подписания, а не после.

Пример расчёта, вторичка за €2 000 000 в Барселоне: €60 000 с первых €600 000, €33 000 со следующих €300 000, €72 000 со следующих €600 000 и €65 000 с остатка — €230 000, эффективно 11,5%. Прибавьте около 1% на юриста плюс нотариуса и реестр — и получится примерно €253 000 сверх цены.

Две особые ставки. 20% применяется к grans tenidors (крупным держателям недвижимости) и к покупке целых жилых зданий на две и более квартиры. С 14 июля 2026 года (Llei 11/2026) определение крупного держателя расширено: более 10 жилых объектов в Каталонии, или более 1 500 м² жилой площади, или пять и более объектов в любом «напряжённом» муниципалитете — прежнее требование, чтобы они находились в одной объявленной зоне, отменено. Собственное основное жильё в подсчёт не входит, и ставка 20% не применяется к жилью, которое покупатель приобретает как своё основное.

Сниженные ставки существуют — но иностранцам достаются редко. 5% действует для основного жилья покупателей 35 лет и младше, многодетных и неполных семей, людей с инвалидностью от 65% и жертв гендерного насилия. Условие, которое отсекает почти любого международного покупателя, — тест по доходу: база последней испанской декларации IRPF не должна превышать €36 000. Нет испанской налоговой истории или доход выше — льготы нет. Другие сниженные ставки: 7% для социального жилья и 4% (3% в отдельных сельских муниципалитетах) для основного жилья в сельской местности.

Новостройка: НДС (IVA) + гербовый сбор (AJD)

При покупке новостройки напрямую у застройщика ITP не платится. Вместо него — НДС (IVA) 10% от цены плюс гербовый сбор (AJD), который в Каталонии составляет 1,5%. В сумме 11,5% налогов — и, в отличие от ITP, эта величина не растёт со стоимостью, поэтому в верхнем сегменте новостройка выглядит относительно выгоднее.

Две сноски. Если продавец отказывается от освобождения от НДС — так бывает с землёй и с частью сделок между юрлицами, — ставка AJD с 27 июня 2025 года составляет 3,5%, а не 2,5%. И AJD по ипотечному акту в Каталонии равен 2%, но с 2019 года его платит банк, а не вы.

Прочие расходы на сделку

Сверх налога заложите:

  • Нотариус — обычно €600–€1200+, зависит от цены и сложности.
  • Реестр собственности — как правило €400–€1000+.
  • Юрист — для премиальной покупки обычно около 1% от цены; это оправданные деньги за проведённую проверку.
  • Gestoría (административное оформление) — несколько сотен евро.
  • Расходы по ипотеке, если есть — оценка (€250–€600) и комиссия за оформление.

Комиссию агентства в Испании обычно платит продавец, а не покупатель — но при работе с выделенным агентом покупателя условия оговариваются прозрачно заранее.

Момент, специфичный для продавцов-нерезидентов: удержание 3%

Если продавец является нерезидентом Испании, вы как покупатель обязаны удержать 3% от цены и перечислить их напрямую в испанскую налоговую (modelo 211, в течение месяца после сделки) как аванс по налогу на прирост капитала продавца. Это рутинная часть многих трансграничных сделок, но её нужно корректно оформить при закрытии — ещё одна причина иметь надёжное юридическое сопровождение.

Регулярные расходы владельца

Планирование не заканчивается на сделке. Как владельцу стоит учитывать:

  • IBI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость.
  • Общедомовые взносы — для квартир и закрытых комплексов.
  • Налог нерезидента (IRNR) — если вы нерезидент и не сдаёте объект, Испания всё равно ежегодно взимает налог с вменённого дохода от недвижимости.
  • Налог на богатство — см. ниже; именно здесь премиальных покупателей чаще всего застаёт врасплох.

Налог на богатство и «солидарный» налог: что нужно знать премиальному покупателю

Если вы нерезидент, Испания облагает налогом на богатство ваши испанские активы — а квартира в Барселоне или вилла в Маресме и есть такой актив. По умолчанию применяется государственная шкала с необлагаемым минимумом €700 000. Вы вправе выбрать правила региона, где находятся ваши самые дорогие испанские активы, но для Каталонии это обычно хуже: необлагаемый минимум здесь €500 000, шкала доходит до 3,48%, а декларацию нужно подавать при валовых активах свыше €2 000 000, даже если налог нулевой.

Поверх этого действует Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas — «солидарный» налог. Несмотря на название, он давно бессрочный: применяется свыше €3 000 000 нетто (необлагаемый минимум €700 000 доступен и нерезидентам, так что на практике он начинается примерно с €3,7 млн), по ставкам 1,7% / 2,1% / 3,5%. Уплаченный каталонский налог на богатство засчитывается.

Важное изменение 2026 года. В конце 2025 года Верховный суд Испании признал дискриминацией отказ нерезидентам в лимите 60% на совокупную сумму подоходного налога и налога на богатство; TEAC распространил это решение и на солидарный налог, а налоговая служба переписала форму 714 (март 2026) и форму 718 (июнь 2026). Теперь собственники-нерезиденты могут применять этот лимит, а переплатившие в прошлые годы — требовать возврат, подав уточнённые декларации. Для владельца испанского актива на €3–10 млн это вполне реальные деньги, и об этом стоит спросить своего консультанта.

Резидентство и налоги: что изменилось

С момента отмены «золотой визы» 3 апреля 2025 года покупка недвижимости больше не даёт вид на жительство. Покупатели из стран вне ЕС по-прежнему могут свободно владеть недвижимостью; те, кто хочет ещё и жить в Испании, используют маршруты вроде визы без права на работу (Non-Lucrative) — для тех, у кого достаточно пассивного дохода, или визы цифрового кочевника — для удалённых работников. Отдельно профессионалы, переезжающие работать в Испанию, могут претендовать на специальный налоговый режим «закон Бекхэма» — фиксированные 24% на испанский трудовой доход до €600 000 и 47% сверх этой суммы, в течение ограниченного периода. Учтите: импатриаты в этом режиме платят налог на богатство по «реальной обязанности», то есть по испанским активам, — и снова уязвимым активом оказывается недвижимость. Ни один из режимов не привязан к покупке, но они часто важны тем же международным покупателям.

Если в плане есть доход от аренды

Две нормы 2026 года меняют арифметику. С 1 января 2026 года каталонский режим потолка аренды охватывает сезонную и покомнатную сдачу, а не только стандартные долгосрочные контракты — лазейка, которой пользовались многие собственники-нерезиденты, закрыта. И Барселона подтвердила, что не будет продлевать туристические лицензии (HUT) после истечения текущей рамки 24 ноября 2028 года. Долгосрочная аренда в «напряжённых» муниципалитетах, а их в Каталонии теперь 302, ограничена референсным индексом. Любую озвученную вам доходность стоит проверить на соответствие этим правилам и считать её брутто — до IBI, общедомовых взносов, налогов и простоя.

Считайте бюджет точно — и покупайте грамотно

Самая частая ошибка иностранных покупателей — недооценить итоговую стоимость и почувствовать нехватку средств на сделке. Вторая — переплатить за сам объект из-за отсутствия независимой местной оценки. Выделенный агент покупателя решает обе: точная постатейная модель расходов до принятия решения и честная оценка цены и ликвидности, чтобы капитал был размещён удачно.

Yanina Real Estate работает с покупателями и с продавцами премиальной и люкс-недвижимости в Барселоне, на Коста-Браве и Балеарах — и на вашей покупке мы представляем вас, а не продавца этого объекта. Координируемые юридические и налоговые партнёры, личный сервис на английском, испанском и русском. Если хотите понятную оценку расходов по конкретному объекту — будем рады помочь, без обязательств.

Статья носит справочный характер и актуальна на август 2026 года. Налоговые ставки и пороги меняются и зависят от региона и личных обстоятельств; всегда уточняйте детали у квалифицированного юриста и налогового консультанта перед сделкой.