Испания остаётся одним из самых желанных направлений в мире для покупателей недвижимости — и это заслуженно. Образ жизни, климат, гастрономия и высочайшее качество недвижимости премиум-класса в Барселоне, на Коста-Браве и на Балеарах продолжают привлекать покупателей из Великобритании, Ирландии, Германии, США и других стран.

Хорошая новость: купить недвижимость в Испании иностранцу совершенно реально и несложно. Никаких ограничений на владение недвижимостью для нерезидентов нет. Важно понимать процесс, правильно заложить в бюджет налоги и расходы и иметь на своей стороне человека, который защищает именно ваши интересы. Этот гид проведёт вас по всем этапам.

Может ли иностранец купить недвижимость в Испании?

Да — без ограничений. И граждане ЕС, и граждане других стран могут свободно покупать жильё в Испании, независимо от того, живут они здесь или нет.

Важное уточнение на 2026 год: владение недвижимостью и вид на жительство теперь полностью разделены. «Золотая виза», дававшая ВНЖ в обмен на инвестицию в недвижимость от €500 000, отменена Ley Orgánica 1/2025 с 3 апреля 2025 года. Покупка жилья больше не даёт права на резидентство. Разрешения, выданные до этой даты, продолжают действовать и продлеваются по прежним правилам, хотя продление сейчас проверяют строже; другие визовые маршруты остаются открытыми, но ни один из них не привязан к покупке недвижимости (об этом ниже).

«А правда, что для покупателей вне ЕС ввели налог 100%?»

Это первый вопрос, который задаёт большинство наших клиентов из Великобритании, США и стран вне ЕС, поэтому ответим прямо.

В январе 2025 года правительство Испании объявило о намерении ввести заградительный налог — в сообщениях фигурировала цифра до 100% от стоимости объекта — на покупки нерезидентами из стран вне ЕС. В мае 2025 года законопроект был внесён в Конгресс.

Он ни разу не обсуждался и не голосовался, законом не стал и не вошёл в жилищный пакет правительства в январе 2026 года. Конституционалисты сомневаются, что подобная мера выдержит проверку на соответствие принципу свободного движения капитала, который распространяется и на третьи страны. Сегодня ничего подобного не действует, а завершённые сделки задним числом под будущие меры не подпадают.

Гораздо внимательнее стоит следить за другим — каталонским законопроектом о «спекулятивной покупке». Он ограничил бы покупку в «напряжённых» муниципалитетах региона целями «основное жильё, жильё для родственников или аренда по индексу», а второй дом разрешал бы только в муниципалитете, отличном от основного. 4 августа 2026 года Consell de Garanties Estatutàries единогласно заключил, что проект нарушает право частной собственности и свободу предпринимательства, и голосование перенесли на осень 2026 года. Это пока не закон и он не направлен против иностранцев как категории — но он касается цели покупки, а значит, напрямую задевает нерезидента, покупающего для инвестиции. Мы держим клиентов в курсе того, где он находится.

Шаг 1 — Получите NIE

NIE (Número de Identidad de Extranjero) — это ваш идентификационный номер иностранца в Испании, без него нельзя ничего подписать или оплатить налоги. Оформить его можно в испанском консульстве в своей стране или лично в Испании. Это самый первый практический шаг — начните заранее, так как на нём держатся все последующие документы.

Шаг 2 — Откройте счёт в испанском банке

Строго обязательным это не является, но сильно упрощает жизнь: со счёта переводят средства за покупку, платят налоги и настраивают автосписание коммунальных и общедомовых платежей. Понадобятся паспорт, NIE и подтверждение дохода или происхождения средств.

Шаг 3 — Заложите реалистичный бюджет (с учётом расходов)

Цена в объявлении — это не итоговая сумма. Покупателю стоит закладывать примерно 10–14% сверх цены на налог на передачу (или НДС для новостроек), нотариуса, Реестр собственности и юридическое сопровождение. Для премиальных покупок в Каталонии дороже €1,5 млн ориентируйтесь на верхнюю границу диапазона и выше: налог на передачу прогрессивный и растёт вместе со стоимостью.

Ловушка, в которую особенно часто попадают иностранцы: налог считается не всегда от уплаченной цены. В Испании действует valor de referencia — официальная референсная стоимость, устанавливаемая Кадастром, — и если она выше цены в договоре, налог считают именно от неё. Купив заметно ниже референсной стоимости, вы можете через несколько месяцев получить доначисление. Грамотный консультант проверяет референсную стоимость до подписания. Все цифры мы разбираем в отдельном гиде о реальной стоимости покупки в Испании.

Шаг 4 — Финансирование и ипотека для нерезидентов

Испанские банки кредитуют нерезидентов, но обычно с меньшим соотношением кредита к стоимости, чем для резидентов — как правило, до 60–70%, причём от меньшей из двух величин: цены покупки или банковской оценки. Остальное и все расходы оплачиваются из собственных средств. Важно: значение имеет налоговое резидентство, а не гражданство — паспорт ЕС сам по себе условия не улучшает. Условия зависят от дохода, возраста и страны проживания. Имеет смысл заранее получить предварительную оценку суммы кредита — тогда поиск будет сфокусированным.

Шаг 5 — Найдите правильный объект (и правильное представительство)

Именно на этом этапе выбор консультанта решает больше всего. В Испании большинство агентов работают на продавца. Выделенный агент покупателя работает только на вас: подбирает объекты на рынке и вне открытого рынка под ваш запрос, организует просмотры, честно оценивает цену и локацию и ведёт переговоры от вашего имени. Для иностранного покупателя, не знакомого с местными микрорынками и ценами, независимое представительство — лучшая защита от переплаты или неудачной покупки.

Шаг 6 — Оферта и договор задатка

Когда объект выбран, подаётся оферта, а после её принятия сделка закрепляется договором резервирования и затем contrato de arras (договором задатка). Обычно вносится задаток около 10% от цены — он закрепляет объект и фиксирует дату сделки. Условия arras важны: они определяют, что произойдёт при отказе одной из сторон, поэтому их нужно внимательно проверить до подписания.

Шаг 7 — Юридическая проверка (due diligence)

До сделки проводятся тщательные проверки: nota simple из Реестра собственности с подтверждением права собственности и обременений/ипотек, проверка отсутствия долгов, актуальности общедомовых платежей и местных налогов, наличия всех лицензий и разрешений. Если объект стоит на первой линии моря, нужно проверить ещё и deslinde — официальную границу морского публичного домена: её пересмотр способен превратить собственность в срочную концессию. Именно здесь проблемы выявляются до того, как станут вашими. Пропускать этот этап нельзя.

Шаг 8 — Сделка у нотариуса

Сделка проходит у испанского нотариуса, где подписывается escritura pública (титульный акт), вносится остаток суммы и, при необходимости, оформляется ипотека. Затем уплачиваются налоги, и новый акт регистрируется в Реестре собственности на ваше имя. Момент, специфичный для трансграничных сделок: если вы покупаете у продавца-нерезидента, вы как покупатель обязаны удержать 3% от цены и перечислить их в налоговую (modelo 211, в течение месяца после сделки) как аванс по налогу на прирост капитала продавца.

Шаг 9 — После покупки

Став собственником, переоформите коммунальные услуги на себя, настройте автосписание ежегодного налога IBI (местный налог на недвижимость) и общедомовых взносов, а если вы нерезидент — учитывайте ежегодный налог нерезидента на вменённый доход и налог на богатство, который для нерезидентов считается по испанским активам. Хороший консультант выдаст вам понятный чек-лист, чтобы ничего не упустить.

Если вы планируете жить в Испании или сдавать объект

Два момента, которые стоит знать до того, как строить на этом планы.

Резидентство. После отмены золотой визы остаются виза без права на работу (Non-Lucrative) — для тех, у кого достаточно пассивного дохода, виза цифрового кочевника — для удалённых работников, а также маршруты для высококвалифицированных специалистов и предпринимателей. Ни один из них не привязан к покупке недвижимости. Профессионалы, переезжающие работать в Испанию, могут претендовать на режим «закона Бекхэма» — фиксированные 24% на испанский трудовой доход до €600 000.

Аренда. Барселона подтвердила, что не будет продлевать туристические лицензии (HUT) после истечения текущей рамки 24 ноября 2028 года, а с 1 января 2026 года каталонские правила потолка аренды охватывают и сезонную, и покомнатную сдачу — лазейка, которой пользовались многие собственники-нерезиденты, закрыта. Долгосрочная аренда в «напряжённых» муниципалитетах — а их в Каталонии теперь 302 — ограничена референсным индексом. Если доход от аренды — часть вашей логики покупки, считать его нужно по этим правилам, а не по доходности, которую показывают порталы.

Почему стоит покупать с агентом покупателя

Покупка в другой стране, на другом языке и в другой правовой системе — это как раз то, где ошибки обходятся дорого. Работа с агентом, который представляет вас, говорит на вашем языке и знает премиум-сегмент изнутри, означает: доступ к закрытым объектам, которых нет на публичных порталах, честную оценку цены и ликвидности, скоординированное юридическое, налоговое и ипотечное сопровождение и единую точку контакта — от первого просмотра до передачи ключей.

Yanina Real Estate работает с покупателями и с продавцами премиальной и люкс-недвижимости в Барселоне, на Коста-Браве и Балеарах — и на вашей покупке я представляю вас, а не продавца этого объекта. Личный сервис на английском, испанском и русском. Если вы рассматриваете покупку в Испании — будем рады обсудить ваш запрос, без обязательств.

Статья носит справочный характер и актуальна на август 2026 года. Налоговые ставки, визовые правила и процедуры меняются и различаются по регионам; всегда уточняйте детали у квалифицированного юриста и налогового консультанта перед сделкой.