Cuando se compra una vivienda en España, el precio de salida es solo una parte de la historia. Los impuestos y los gastos de la transacción suman una cantidad nada menor y, en el producto prime de Barcelona y Cataluña, las cifras merecen atención: el impuesto principal es progresivo y crece con el valor. Aquí tiene un desglose claro y actualizado para presupuestar con confianza.

Como regla general, un comprador extranjero debe presupuestar en torno a un 10–14% del precio de compra en impuestos y gastos, por encima del precio. En compras prime superiores a 1,5 M€, cuente con la parte alta o más: una segunda mano de 5 M€ en Cataluña se sitúa alrededor del 13–14% todo incluido. Lo que compone esa cifra depende, ante todo, de si compra vivienda de segunda mano o de obra nueva.

Segunda mano: el impuesto de transmisiones (ITP)

Si compra a un particular (vivienda de segunda mano), paga ITP —Impuesto de Transmisiones Patrimoniales—. Lo fija cada comunidad autónoma, y Cataluña aplica la siguiente escala desde el 27 de junio de 2025:

Tramo del valor Tipo (Cataluña, 2026)
Hasta 600.000 € 10%
600.001 – 900.000 € 11%
900.001 – 1.500.000 € 12%
Más de 1.500.000 € 13%

Cómo funciona en realidad, y el error que cometen los compradores extranjeros. La Administración tributaria no aplica cada tipo a su tramo y se detiene ahí. Utiliza la escala para obtener un tipo medio (tipus mitjà) basado en el valor del inmueble completo y después aplica ese tipo único a la base imponible. Para un solo comprador que adquiere el 100%, la aritmética coincide. Pero es el valor del inmueble completo el que fija el tipo, no la cuota de cada cocomprador. El propio ejemplo de la Agencia Tributaria catalana: una vivienda de 700.000 € comprada al 50/50 arroja un tipo medio del 10,1430%, y cada comprador paga el 10,1430% sobre sus 350.000 €. Dos compradores no obtienen cada uno el tramo del 10%. La pareja que presupueste dando por hecho lo contrario se quedará corta el día de la firma.

Y la base puede no ser su precio. Cuando el valor de referencia —el valor oficial que fija el Catastro— supera el precio escriturado, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia. Compruébelo antes de firmar, no después.

Un ejemplo práctico, segunda mano de 2.000.000 € en Barcelona: 60.000 € por los primeros 600.000 €, 33.000 € por los siguientes 300.000 €, 72.000 € por los siguientes 600.000 € y 65.000 € por el resto: 230.000 €, un 11,5% efectivo. Añada aproximadamente un 1% por honorarios legales, notaría y registro, y estará en unos 253.000 € por encima del precio.

Dos tipos especiales que conviene conocer. Se aplica un tipo del 20% a los grans tenidors (grandes tenedores) y a la compra de edificios residenciales enteros de dos o más viviendas. Desde el 14 de julio de 2026 (Llei 11/2026) la definición de gran tenedor es más amplia: más de 10 inmuebles residenciales en Cataluña, o más de 1.500 m² de superficie residencial, o cinco o más viviendas en cualquier municipio declarado zona de mercado tensionado —ha desaparecido la exigencia anterior de que estuvieran en la misma zona declarada—. La vivienda habitual propia queda excluida del cómputo, y el tipo del 20% no se aplica a la vivienda que se compra como residencia habitual.

Existen tipos reducidos, pero rara vez para compradores extranjeros. Un tipo del 5% se aplica a la vivienda habitual de compradores de 35 años o menos, familias numerosas y monoparentales, personas con discapacidad igual o superior al 65% y víctimas de violencia de género. La condición que descarta a casi todo comprador internacional es el requisito de renta: la base imponible de su última declaración de IRPF en España no puede superar los 36.000 €. Sin historial fiscal español, o con una renta superior, no hay reducción. Otros tipos reducidos: 7% para vivienda protegida y 4% (3% en municipios rurales designados) para vivienda habitual en municipio rural.

Obra nueva: IVA + actos jurídicos documentados (AJD)

Si compra vivienda de obra nueva directamente al promotor, no paga ITP. En su lugar paga IVA al 10% del precio, más AJD, que en Cataluña es del 1,5%. En conjunto, un 11,5% de impuestos sobre obra nueva y, a diferencia del ITP, no sube con el valor: es una de las razones por las que la obra nueva sale relativamente mejor parada en la parte alta del mercado.

Dos notas al pie. Cuando el vendedor renuncia a la exención de IVA —algo que ocurre en suelo y en algunas transmisiones entre empresas—, el tipo de AJD es del 3,5% desde el 27 de junio de 2025, no del 2,5%. Y el AJD de la escritura de hipoteca en Cataluña es del 2%, pero desde 2019 lo paga el prestamista, no usted.

Los demás gastos de la operación

Además del impuesto, presupueste:

  • Notaría: habitualmente entre 600 y 1.200 € o más, en función del precio y la complejidad.
  • Registro de la Propiedad: normalmente entre 400 y 1.000 € o más.
  • Honorarios legales / abogado: en una compra prime, en torno al 1% del precio; dinero bien invertido por la due diligence que compra.
  • Gestoría: unos cientos de euros.
  • Gastos de hipoteca, si financia: tasación (250–600 €) y, en su caso, comisión de apertura.

La comisión de la agencia inmobiliaria en España la paga por lo general el vendedor, no el comprador, si bien cuando usted contrata a un agente del comprador dedicado, la estructura de honorarios se pacta de forma transparente por adelantado.

Un punto propio de los vendedores no residentes: la retención del 3%

Si quien le vende es no residente en España, usted como comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de compra e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria (modelo 211, en el plazo de un mes desde la escritura) como pago a cuenta de la ganancia patrimonial del vendedor. Es una pieza rutinaria de muchas operaciones transfronterizas, pero tiene que gestionarse correctamente el día de la firma: otra razón para contar con un buen apoyo jurídico.

Costes recurrentes de la propiedad

El presupuesto no termina en la escritura. Como propietario debe prever:

  • IBI: el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles.
  • Cuotas de comunidad: en pisos y urbanizaciones cerradas.
  • Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR): si es no residente y no alquila el inmueble, España grava igualmente cada año su renta imputada.
  • Impuesto sobre el patrimonio: véase más abajo; es donde más a menudo se llevan una sorpresa los compradores prime.

Patrimonio y solidaridad: lo que debe saber un comprador prime

Si es no residente, España grava sus bienes situados en España por el Impuesto sobre el Patrimonio, y un piso en Barcelona o una villa en el Maresme son exactamente ese bien. Por defecto se aplica la escala estatal, con un mínimo exento de 700.000 €. Puede optar por la normativa de la comunidad autónoma donde radique el mayor valor de sus bienes en España, pero en el caso de Cataluña eso suele ser peor, no mejor: su mínimo exento es de 500.000 €, su escala llega al 3,48% y existe obligación de declarar cuando los bienes brutos superan los 2.000.000 €, aunque no salga cuota a pagar.

Por encima se sitúa el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas. Pese al nombre, hoy tiene vigencia indefinida y no temporal: se aplica por encima de 3.000.000 € netos (con el mínimo exento de 700.000 € disponible también para no residentes, de modo que en la práctica muerde a partir de unos 3,7 M€), a tipos del 1,7% / 2,1% / 3,5%. El Impuesto sobre el Patrimonio catalán pagado se deduce de su cuota.

La novedad de 2026 que conviene conocer. El Tribunal Supremo resolvió a finales de 2025 que negar a los no residentes el límite conjunto del 60% de renta y patrimonio era discriminatorio; el TEAC extendió el criterio al impuesto de solidaridad, y la Agencia Tributaria modificó en consecuencia el modelo 714 de patrimonio (marzo de 2026) y el modelo 718 de solidaridad (junio de 2026). Los propietarios no residentes pueden aplicar ya el límite, y quienes pagaron de más en ejercicios anteriores pueden pedir la devolución rectificando las declaraciones pasadas. Para un propietario con un activo español de 3–10 M€ esto es dinero real, y merece la pena plantearlo a su asesor.

Residencia y fiscalidad: qué ha cambiado

Desde que la Golden Visa terminó el 3 de abril de 2025, comprar una vivienda ya no concede la residencia. Los compradores extracomunitarios pueden seguir siendo propietarios sin restricción; quienes además quieren vivir en España utilizan hoy vías como el visado de residencia no lucrativa (para quien tiene ingresos pasivos suficientes) o el visado de nómada digital (para quien trabaja en remoto). Por otro lado, los profesionales que se trasladan a trabajar a España pueden acogerse al régimen especial de la "Ley Beckham": un tipo fijo del 24% sobre los rendimientos del trabajo de fuente española hasta 600.000 €, y del 47% por encima, durante un periodo limitado. Tenga en cuenta que los impatriados acogidos a este régimen tributan en patrimonio por obligación real, es decir, por los bienes situados en España, de modo que el inmueble vuelve a ser el activo expuesto. Ninguno de estos regímenes está ligado a la compra de una vivienda, pero suelen afectar a los mismos compradores internacionales.

Si los ingresos por alquiler forman parte de su plan

Dos normas de 2026 cambian la aritmética. Desde el 1 de enero de 2026, la limitación de rentas en Cataluña alcanza a los alquileres de temporada y de habitaciones, no solo a los contratos ordinarios de larga duración: la vía alternativa que usaban muchos propietarios no residentes se ha cerrado. Y Barcelona ha confirmado que no renovará las licencias de vivienda de uso turístico (HUT) de la ciudad cuando el marco actual expire el 24 de noviembre de 2028. Los alquileres de larga duración en los municipios tensionados, hoy 302 en Cataluña, están topados por índice de referencia. Cualquier rentabilidad que le hayan citado debería contrastarse con estas reglas y entenderse en bruto, antes de IBI, cuotas de comunidad, impuestos y periodos vacíos.

Presupueste bien, y compre bien

El error más común de los compradores internacionales es infravalorar el coste total y sentirse apretados el día de la firma. El segundo es pagar de más por el activo en sí, por no haber contado con asesoramiento local e independiente sobre el valor. Un agente del comprador dedicado resuelve ambos: un modelo de costes detallado y realista antes de comprometerse, y criterio honesto sobre precio y liquidez para que su capital quede bien colocado.

En Yanina Real Estate trabajamos con compradores y vendedores de vivienda prime y de lujo en Barcelona, la Costa Brava y Baleares, y en su compra le representamos a usted, no al vendedor de ese inmueble. Socios legales y fiscales coordinados, y atención personal en español, inglés y ruso. Si desea una estimación clara de costes para una compra concreta, estaremos encantados de ayudarle, sin compromiso.

Este artículo tiene carácter informativo general y está actualizado a agosto de 2026. Los tipos y los umbrales cambian y varían según la comunidad autónoma y las circunstancias personales; confirme siempre los detalles con un abogado y un asesor fiscal cualificados antes de actuar.