España sigue siendo uno de los destinos más buscados del mundo por los compradores internacionales de vivienda, y con motivo. El estilo de vida, el clima, la gastronomía y la calidad del producto prime en Barcelona, la Costa Brava y Baleares continúan atrayendo a compradores del Reino Unido, Irlanda, Alemania, Estados Unidos y muchos otros países.

La buena noticia: comprar una propiedad en España siendo extranjero es perfectamente sencillo. No existe ninguna restricción a la propiedad inmobiliaria por parte de no residentes. Lo que cuenta es entender el proceso, presupuestar bien los impuestos y los gastos, y tener a alguien sentado en su lado de la mesa. Esta guía recorre cada paso.

¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en España?

Sí, sin limitación alguna. Tanto los ciudadanos comunitarios como los extracomunitarios pueden comprar vivienda en España libremente, residan o no en el país.

Una aclaración importante en 2026: la propiedad de un inmueble y la residencia son hoy dos cosas completamente separadas. La Golden Visa española —que en su día concedía la residencia a cambio de una inversión inmobiliaria de 500.000 €— quedó suprimida por la Ley Orgánica 1/2025 con efectos desde el 3 de abril de 2025. Comprar una vivienda ya no otorga derechos de residencia. Las autorizaciones concedidas antes de esa fecha siguen siendo válidas y renovables conforme al marco anterior, aunque las renovaciones se examinan hoy con más rigor; y siguen abiertas otras vías de visado, ninguna de ellas vinculada a una compra inmobiliaria (más abajo lo detallamos).

"¿Es cierto que hay un impuesto del 100% para compradores extracomunitarios?"

Es la primera pregunta que nos hacen casi todos nuestros clientes británicos, estadounidenses y extracomunitarios, así que vamos a resolverla con claridad.

En enero de 2025 el Gobierno anunció su intención de introducir un gravamen disuasorio —del que se habló como de hasta el 100% del valor del inmueble— sobre las compras realizadas por extracomunitarios no residentes en España. En mayo de 2025 se registró una proposición de ley en el Congreso.

Nunca se ha debatido ni votado, no es ley, y quedó fuera del paquete de vivienda del Gobierno de enero de 2026. Diversos constitucionalistas han cuestionado que pudiera superar un recurso basado en la libre circulación de capitales, que también protege frente a terceros países. Hoy no se aplica nada semejante, y una compra ya formalizada no quedaría alcanzada retroactivamente por una medida futura.

Lo que sí conviene seguir es la proposición de ley catalana sobre las compras "especulativas" de vivienda, que limitaría la compra en los municipios tensionados de la comunidad a residencia habitual, vivienda familiar o alquiler sujeto al índice, y solo permitiría una segunda residencia en un municipio distinto del principal. El 4 de agosto de 2026 el Consell de Garanties Estatutàries de Cataluña dictaminó por unanimidad que vulnera el derecho a la propiedad privada y la libertad de empresa, y la votación se aplazó al otoño de 2026. No es ley, y no señala a los extranjeros como categoría, pero sí incide en la finalidad de la compra, y por eso un inversor no residente debería estar pendiente de ella. Mantenemos informados a nuestros clientes sobre su recorrido.

Paso 1 — Obtener el NIE

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es su número de identificación fiscal como extranjero en España, y sin él no se firma ni se liquida nada. Puede solicitarlo en un consulado español en su país o presencialmente en España. Es el primer paso práctico, así que conviene empezar pronto: sostiene todos los documentos posteriores.

Paso 2 — Abrir una cuenta bancaria en España

Aunque no es estrictamente obligatorio, una cuenta local simplifica mucho las cosas: sirve para transferir los fondos de la compra, pagar los impuestos y domiciliar suministros y cuotas de comunidad. Lleve consigo el pasaporte, el NIE y un justificante de ingresos o del origen de los fondos.

Paso 3 — Fijar un presupuesto realista (gastos incluidos)

El precio anunciado no es su desembolso total. Como comprador, debe presupuestar aproximadamente un 10–14% adicional sobre el precio para cubrir el impuesto de transmisiones (o el IVA en obra nueva), la notaría, el Registro de la Propiedad y los honorarios legales. En compras prime en Cataluña por encima de 1,5 M€, cuente con la parte alta de esa horquilla o más, porque el impuesto de transmisiones es progresivo y sube con el valor.

Hay una trampa que atrapa especialmente a los compradores extranjeros: el impuesto no siempre se calcula sobre el precio pagado. En España rige el valor de referencia —el valor oficial que fija el Catastro— y, cuando supera el precio escriturado, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia. Comprar bastante por debajo de él puede traducirse en una liquidación complementaria meses después. Cualquier asesor competente comprueba el valor de referencia antes de que usted firme. Desglosamos todas las cifras en nuestra guía complementaria sobre el coste real de comprar en España.

Paso 4 — Financiación e hipotecas para no residentes

Los bancos españoles prestan a no residentes, aunque con un porcentaje de financiación menor que a los residentes: habitualmente hasta el 60–70%, sobre el menor de los dos valores —precio de compra o tasación del banco—, y con el resto y todos los gastos aportados con fondos propios. Conviene tener presente que la distinción es la residencia fiscal, no la nacionalidad: un pasaporte comunitario no mejora su financiación si usted no reside en España. Las condiciones dependen de sus ingresos, su edad y su país de residencia. Merece la pena obtener una indicación de cuánto puede financiar antes de empezar las visitas, para que la búsqueda no se disperse.

Paso 5 — Encontrar el inmueble adecuado (y la representación adecuada)

Es la fase en la que la elección del asesor marca la mayor diferencia. En España, la mayoría de los agentes trabajan para el vendedor. Un agente del comprador dedicado trabaja solo para usted: busca inmuebles dentro y fuera del mercado abierto que encajen con su encargo, organiza las visitas, opina con franqueza sobre precio y ubicación y negocia en su nombre. Para un comprador internacional que no conoce los micromercados ni los precios locales, la representación independiente es la mejor protección frente a pagar de más o comprar el activo equivocado.

Paso 6 — Hacer una oferta y firmar la reserva

Elegido el inmueble, se presenta una oferta y, una vez aceptada, se formaliza mediante un contrato de reserva y después el contrato de arras. Habitualmente supone entregar en torno al 10% del precio como señal, lo que bloquea el inmueble y fija la fecha de escritura. Las condiciones de las arras importan —definen qué ocurre si una de las partes se echa atrás—, de modo que conviene revisarlas con calma antes de firmar.

Paso 7 — Due diligence jurídica

Antes de la escritura se realizan comprobaciones a fondo: una nota simple del Registro de la Propiedad que confirme la titularidad y las cargas o hipotecas, la verificación de que el inmueble está libre de deudas, que las cuotas de comunidad y los tributos locales están al corriente y que las licencias y autorizaciones están en regla. Si la propiedad está en primera línea de costa, debe verificarse además el deslinde (el límite oficial del dominio público marítimo-terrestre): un deslinde revisado puede convertir el pleno dominio en una concesión con plazo. Aquí es donde los problemas se detectan antes de ser suyos. Nunca se salte este paso.

Paso 8 — Firma ante notario

La compraventa se formaliza ante notario español: se firma la escritura pública, se paga el resto del precio y, en su caso, se constituye la hipoteca. Después se liquidan los impuestos y la nueva escritura se inscribe a su nombre en el Registro de la Propiedad. Un punto propio de las operaciones transfronterizas: si compra a un vendedor no residente, usted como comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda (modelo 211, en el plazo de un mes desde la escritura) como pago a cuenta de la ganancia patrimonial del vendedor.

Paso 9 — Después de la compra

Una vez es propietario, cambie los suministros a su nombre, domicilie el IBI anual (el impuesto municipal sobre bienes inmuebles) y las cuotas de comunidad y, si es no residente, tenga presente el impuesto anual sobre la renta de no residentes por la renta imputada del inmueble, así como el impuesto sobre el patrimonio, que grava a los no residentes por sus bienes situados en España. Un buen asesor le entregará una lista clara para que no se le escape nada.

Si piensa vivir en España, o alquilar el inmueble

Dos cosas que conviene saber antes de construir un plan sobre cualquiera de las dos.

Residencia. Desaparecida la Golden Visa, las vías que quedan son el visado de residencia no lucrativa (ingresos pasivos suficientes, sin trabajar en España), el visado de nómada digital (trabajadores en remoto) y las vías de profesional altamente cualificado y emprendedor. Ninguna se activa comprando una vivienda. Los profesionales que se trasladan a trabajar a España pueden además acogerse al régimen de la "Ley Beckham": un tipo fijo del 24% sobre los rendimientos del trabajo de fuente española hasta 600.000 €.

Alquiler. Barcelona ha confirmado que no renovará las licencias de vivienda de uso turístico (HUT) de la ciudad cuando el marco actual expire el 24 de noviembre de 2028, y desde el 1 de enero de 2026 la limitación de rentas en Cataluña alcanza también a los alquileres de temporada y de habitaciones, cerrando la vía alternativa que venían usando muchos propietarios no residentes. Los alquileres de larga duración en los municipios tensionados —hoy 302 en toda Cataluña— están topados por índice de referencia. Si los ingresos por alquiler forman parte de su razonamiento para comprar, hay que modelizarlos con estas reglas, no con las rentabilidades que anuncian los portales.

Por qué comprar con un agente del comprador

Comprar en otro país, en otro idioma y bajo otro ordenamiento jurídico es justo donde los errores salen caros. Trabajar con un agente del comprador que le representa a usted, habla su idioma y conoce de primera mano el segmento prime significa: acceso a viviendas fuera de mercado que no encontrará en los portales públicos, criterio honesto sobre precio y liquidez, apoyo legal, fiscal e hipotecario coordinado, y un único interlocutor de confianza desde la primera visita hasta la entrega de llaves.

En Yanina Real Estate trabajamos con compradores y vendedores de vivienda prime y de lujo en Barcelona, la Costa Brava y Baleares, y en su compra le represento a usted, no al vendedor de ese inmueble. Atención personal en español, inglés y ruso. Si está considerando comprar en España, estaremos encantados de comentar su búsqueda, sin compromiso.

Este artículo tiene carácter informativo general y está actualizado a agosto de 2026. Los tipos impositivos, las normas de visados y los procedimientos cambian y varían según la comunidad autónoma; confirme siempre los detalles con un abogado y un asesor fiscal cualificados antes de actuar.